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重庆一手住宅供应量下降 房企头部效应愈发明显

更新日期:2019-10-18 18:42
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  今年以来,我市严格坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,贯彻落实“一城一策”总体调控部署,房地产市场较前两年回归常态,总体保持平稳运行态势。

  2019第三季度,重庆主城区一手住宅供应量有所下降,为598.6万平方米,环比下降5.4%。同期,受供应量影响,◆■一手住宅成交量也同步下降至595.3万平方米,环比下降16.1%。相对稳定的市场需求支撑一手住宅成交价格环比略微上涨1.6%至人民币12,310元每平方米。在高端住宅方面,本季度成交均价环比下降0.8%,报人民币21,003元每平方米。

  本季度土地市场开始降温,据统计,季内土地成交面积仅为236.2万平方米,环比下降61.8%。◇…=▲与此同时,住宅土地价格略微下降,平均楼面价为人民币5,738元每平方米,环比下降12.2%。

  随着重庆自2017年9月23日颁布的为期两年“限售令”的解除,大量二手房的入市在一定程度上将有助于增加市场供应,供需局面将进一步得到缓解。

  2019年第三季度,全市无新增项目供应,甲级写字楼市场总存量维持在231万平方米。部分销售项目面对愈发谨慎的市场投资环境,▪▲□◁为缓解去化压力而选择推迟入市或调整业态转向公寓等其他商业产品,全市短期供应压力略有减缓。

  季内录得净吸纳量共4.6万平方米,环比增长53.3%,推动整体空置率下降2.5个百分点至32.5%,然而成交主要源于前期蓄客长周期谈判促成,新客到访环比及同比均显著减少,○▲-•■□或为后市增长带来不确定性。

  租金方面,面对新客到访减少,空置率持续位于30%以上高位,短期内供应压力不减等不利因素,季内多个项目继续推出特价房源以期达成租赁成交,拉动甲级写字楼市场平均租金下探一个百分点至86.5元每平方米每月。

  从需求端行业来看,季内新增办公需求占比超过10%的行业包括金融19.1%,房地产17.0%,消费者服务 13.1%,专业服务13.0%以及信息技术12.2%。其中,值得关注的是保险行业延续近期以来的扩张态势,贡献金融类行业整体新增办公面积接近四成,本季度分别在解放碑及江北嘴区域录得阳光人寿保险及太平洋保险较大面积成交。消费者服务行业中教育培训公司办公需求贡献率接近六成,在教培行业尤其是线上教育类企业不断从北上广向新一线城市下沉的背景下,▽•●◆预计未来该类企业办公需求仍持增长态势。

  截至三季度末,第三方办公空间项目已运营部分整体转租率高达77%,终端用户需求超过预期,★▽…◇与业主市场表现差异明显,然而第三方办公空间整体“低价转租”策略的可持续性仍将接受市场检验。□◁为加速自身去化并提升配套吸引力,季内多个项目引入第三方办公空间运营商落户,●录得中科控股、金曼巴、◇=△▲启迪清创分别落户中国华融现代广场T2、▲★-●企业天地T5以及海航保利国际中心,迎合小面积企业进驻租赁期灵活、高性价比甲级写字楼的办公需求。

  展望未来,从供应端来看,▲=○▼在部分项目短期内因租售策略的不确定性或将继续推迟入市的情况下,预计年末市场将迎来8.5万平方米体量供应。△▪▲□△重庆新动能经济蓬勃发展,第二届智博会成功召开或将继续吸引互联网、大数据、▪•★云计算以及人工智能头部及上下游企业和项目落户,衍生出的信息技术类企业办公需求预计将不断释放至甲级写字楼市场。•●据第一太平戴维斯统计,截至三季度末,信息技术行业在市场同比下行的情况下成交面积较2018全年上升34%,该类企业在甲级写字楼的平均承租面积亦呈现扩大趋势。然而整体来看,由于宏观经济走向尚不明朗,部分行业增长预期不足,在供需两端影响下市场空置率将出现小幅上升,市场平均租金或将持续位于下行通道。

  房地产市场继续保持平稳,离不开调控政策的精准实施,切实做好防范和化解房地产市场风险工作。△▪▲□△从全国来看,今年以来央行和银保监会,不断加强了对房地产金融的风险把控,从房地产按揭到房企各种融资渠道都有不同程度的收紧和调整。

  2018年12月底,中央经济工作会议在部署2019年经济工作时,指出:在房地产方面,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  同时,中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。其中,用44字定调房地产市场:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,★◇▽▼•落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这也是今年连续两次政治局会议重申“房住不炒”,同时直指“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  在“房住不炒”的总基调下,重庆市政府深入贯彻落实“房住不炒”定位,严厉打击楼市投机炒作行为,积极落实因城施策等长效调控机制,保持调控政策的稳定性和连续性,房地产市场基本延续平稳健康发展态势。

  据重庆市统计局数据,2019年1-8月,重庆房地产开发投资2829.97亿元,房地产开发企业房屋施工面积25862.05万平方米,商品房销售面积3986.19万平方米。除商品房销售面积外,▪…□▷▷•均保持了比较稳定的增长。

  业内人士表示,今年商品房销售面积增速回落,说明当前房地产市场已从去年的非理性状态逐渐回归理性市场。与市场相对稳定的2016年同期商品房销售面积约3522.78万平方米的统计数据相比,可以看出,我市房地产市场仍处于稳中有升的发展态势。

  目前来看,▲●…△重庆楼市整体平稳态势得以延续,2019年重庆楼市依然是“稳”字当头。不仅体现出调控政策所发挥的效果,也反映出“房子是用来住的、◆◁•不是用来炒的”的定位正在深刻改变重庆房地产市场发展格局。◆▼

 



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